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公寓買家如何了解房子的前世今生?下offer前要查看這些物業文件

2018-07-28    溫房網    點擊量:1935

  

在加拿大購買房屋時,賣家必須向買家批露與房屋相關的所有信息(full disclosure),但也有“買者自慎”的原則,就是說買家自己也要對房子做好功課。

 



在溫房網的歷史推送文章里,就寫過北溫的獨立屋業主隱瞞地下油罐的存在,買家17年后仍然成功索賠的事情(《就因為賣房時隱瞞了這個信息,17年后仍向賣家賠償3.7萬加元》)。雖然最后買家成功索賠,但如果在買房時就能發現這些隱患,就可以避免日后的麻煩。

 

此時,買公寓的一個優勢此時就體現出來了。那就是買家可以索要相關的物業記錄文件,如果房屋質量曾經發生過重大問題,賣家想隱瞞也隱瞞不了。查看公寓的相關物業文件,就能知道房子歷史上有沒有過大的維修,比如說漏水等等。

 

BC省,獨立屋與共管式物業(Strata)的最簡單區別就是一個不要交物業費,一個要交物業費。交物業費是為了維護小區公共部分的日常運作。

 


物業管理進行過哪些房屋維護保養工作,房子是不是漏過水,是不是購買了房屋保險,業委會(strata council)討論過哪些事情,等等,這一切活動都需要按照BC省《共管物業法》(Strata Property Act)以及《共管物業條例》(Strata Property Regulation)的管理法規來進行。一個管理運行良好的公共物業小區所進行的一切物業管理活動都會有文件記錄,這也讓房屋的維護歷史有據可查。


那么,共管公寓的物業文件有哪些?


 


首先是小區的物業規章,即bylaw。《共管物業法》的“Schedule A”設定了適用于所有共管物業的標準條款,各業委會也可在這個標準基準上進行修改,以適應本小區的特定要求。對條款的修正需要在一年一度的業主大會上或者是業主特別會議上表決通過,需要四分之三的業主同意。從實際情況來看,大部分比較大的小區都會采納適用于本小區的條款。

 

小區的物業規章需要在產權登記辦公室(Land Title and Survey Authority)登記備案后才有實施效力。在公寓市場火熱時,有些買家為了搶房子會出無條件的offer。無條件offer會有隱患,萬一房子有過什么重大問題,買了就只能自己吃進了。有一個方法可避免潛在隱患,那就是出無條件offer前向產權登記辦公室索要一份該小區的物業章程。當然,也有可能產權登記辦公室備案的小區物業章程是老版本的,因為最新修改過的版本還沒送過去。

 

  

Schedule A中的買家要特別注意的常見條款有:

 

 

  1. 出租限制或者禁止出租。有些小區禁止業主出租房屋,有些小區限制業主出租房屋,比如說出租不超過多長時間、同一時間段里只能有多少業主出租房屋等等。


  2. 短租限制。短租只要指類似Air B & B的家庭旅館,溫哥華很多公寓禁止業主從事Air B & B

     

  3. 養寵物的限制或者禁養寵物。有些小區只準業主最多養一條狗和一只貓,有些小區完全禁止。

     

  4. 房屋翻新改造需要業委會批準等類似條款。比如有些老的公寓采用地毯,如果要將地毯改為木地板,需要業委會批準,因為木地板的噪音比較大,可能業委會會要求你增加減噪措施。

     

  5. 房屋保險條款。小區的房屋保險通常不覆蓋個人單元部分,要搞清楚小區的公共房屋保險只提供哪些保障,哪些保障需要自己購買。

  1.  

 

除了Schedule A,還有一份比較重要的物業文件是“Form B”。Form B即信息證書(Information Certificate),批露了關于物業產權和小區管理的各種重要信息,包括還沒有來得其去產權登記辦公室登記備案的物業章程中的最新修正條款內容。

FormB中比較重要的內容有:

  • 小區的折舊報告(depreciation report

  • 物業的財務狀況(包括應急基金、物業費月費、預算報告等等)

  • 未來要征收的特別費用(special levy

  • 已修訂還沒登記備案的bylaw修正條款

 

 


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