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【算一筆賬】在大溫擁有15萬,你是該租房還是買房?

2016-04-20    溫房網    點擊量:3336

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給你算一筆溫哥華買房和租房的賬,看看你是該租房觀望還是該買房入市。


在國際一線城市溫哥華,這樣高房價的背景下,越來越多的人對于“入市買房”或者“租房觀望”兩者中搖擺不定。那么到底是買房好,還是租房好?這個問題我沒有絕對的答案。只能告訴你是因人而異、因地而異。


我們假設你現在沒有房產,手握15萬的現金,不確定是用來付首付,還是用來進行其他投資。下面,就讓我們來好好算下,租房與買房,你付出了什么,又得到了什么:


居住成本

我們以“居住成本”為指標來算。所謂的居住成本,和每個月繳納房租和月供不同,居住成本是指住在這間房屋若干年后,你總共需要付出多少錢


買房的居住成本涉及的方面較多,但主要的也就是首付、貸款、物業費和地稅。這樣看開銷可能會許多,但是最后能換來一間房子,所以還要把房屋多年后的市值再減去所有開銷,就能算出你究竟賺/虧了多少錢。


租房的居住成本算起來并不復雜,主要是看每個月的房租和水電費等相關開銷。因為買房也一樣要付水電費,我們就忽略不去計算它。租房相比買房,由于不用付首付,那么手里就有現金可以進行別的投資。由于租金本身無法換來任何東西,因此租房劃不劃算全靠你如何讓那15萬增值


買房能賺多少錢?

15萬的現金,如果你打算購置一套50萬的公寓,15萬能夠付清30%的首付。假設貸款30年,利率現在很低,算為3%,不排除以后會漲,所以假設5年后每年增長0.25%。可以看到,你在30年后,利息總共交了30.387萬。再加上貸款本金與首付,你共付了80.387萬


當然,30年間的地稅和物業費也要算進去。如果是棟新房,第一年的物業費會很便宜,算每月200元,會隨房子老化而漲;地稅也會便宜,假設第一年為1500元,但會隨房價漲而漲。算在一起,第一年物業費+地稅我們要花去3900元。如果這個費用每年增長2%,那么第二年我們就要付3978元,第三年4057.5元…到第三十年時則要付6926元。三十年間,你共付了約158,212元的地稅與物業費


那么三十年下來,你為這套房子一共付了962,082元。你得到了什么呢?按照3月份最新的數據,大溫公寓最近一年價格增長了18.8%(這么高的增長率是不會持續的…),五年26.2%,十年54.4%。房價會怎么漲誰也說不準,但就按每十年增長40%算,你以50萬購得的房子,在十年后便值70萬,二十年98萬,三十年則為137.2萬


當然,也許你不會住公寓住一輩子。我們每五年一劃分,就可以看到如下表格。

不過這只是理想中的情況。實際情況中,你會面臨公寓的折舊,它所帶來的影響也根據你公寓的地理位置、戶型、保養情況等因素有關,很難估算,但肯定會讓你的房價在未來低于市場平均水平。不過總的來說,你還是能穩賺幾十萬的

很有可能,在三十年中的某個點你出手可以賺到最多,但這個點在哪誰也無法預測。


租房能賺多少錢?

假如你手握15萬打算租房呢?我們假設你現有的收入足夠付租金,15萬則用來進行一些很穩健的投資。

同樣一套50萬元的公寓,在今天的大溫市場租金約為每月1500元。租金也會隨著時間而慢慢上漲。BC 省每年都會規定房東租金上漲的最高比例,通常都不會超過3%。按照3%計算的話,三十年后房租將變為每月3535元


那在手里的15萬現金如果投資五年的 GIC,當前年利率為1.4%,我們同樣假設前五年不變,之后每年增長0.2%(肯定比貸款利率增長低)。那么可以算出,15萬元在三十年后就變成了46.4萬


從結果我們可以看出,在低利率的預期下,把錢放在銀行做毫無風險的投資是穩虧不賺的。有意思的是,我們可以看到,三十年下來你租房的費用與買房的費用相差僅10萬左右。不同的是,當初50萬的公寓在三十年后價格至少翻番,但放在銀行的15萬卻增值緩慢。


除非,你能把15萬放進某些超高回報的投資項目中,讓15萬能在三十年后增長到100萬以上…這相當于平均7%的年收益率(余額寶3%)有什么投資項目能有相似的回報,風險卻比溫哥華房地產更低呢?


租房,每個月付錢給房東,換取短暫的居住權。

買房,每個月付錢給銀行,多年后這些錢以財產的形式還給你。


租房,除非你是理財大神,否則你的錢,反而會一直變少;

買房,則相當于把錢種進了土地,只需等它發芽結果生出更多的錢。


買房但自己不住?

有的人看到這里,一定會問:如果我自己租房住,再用15萬去付另一套房的首付,然后將其出租,用租金來還房貸,是否能賺得更多?


假設自己居住的租金,與將新房出租收的租金始終一致,同時保證始終有人租,那么兩項租金可以抵消,就與自己買房自己住無異。但現實情況往往是,找房東很容易,租客則未必總是有;即使租客總是有,自己也可能因為要出遠門、或對房子修修補補而暫時停止出租。


因此,想要掙更多的錢就需要自己交的租金少少的,收的租金多多的,租客還一直不能斷。否則,倒不如自己買房自己住省心。


通貨膨脹

很多人害怕風險和改變,很多人想持幣觀望房市,但這種想法在財富的世界是行不通的。


通貨膨脹會帶來不小的物價漲幅,我們和幾年前的食物、水電、生活用品來比較,你覺得這些東西是不是都在逐漸漲價呢?由于通貨膨脹,水泥、鋼鐵等建筑材料與人工價格都會上漲,這就使建筑成本會不斷增加。對于那些已經建好的房地產也會隨之不斷增值。


現金具有不斷貶值的趨勢,如果什么投資都不做,只是把錢存在銀行,手中鈔票的實際購買力,也會隨著時間的增長逐漸變小。最近幾年加拿大有著平均2%的通脹率,并有著不斷上升的趨勢,這可遠比你把錢放進銀行的年利率要高


為什么投資房產

房地產趨勢可預測性強,不會有太大的波動,相比股票市場和基金市場更加穩定。



加拿大是大家移民的首選國家之一,溫哥華更是世界一流的知名宜居城市,以后人口自然不會少。溫哥華的未來發展會增加房地產市場上升的動力。


從近三十年的房價分析圖,可以看出溫哥華房地產近十年上漲約80%,其中獨立屋上漲了約112%!目前房屋貸款利率低,未來的預期也依然很低。手里有閑錢又有房產的朋友,應該抓住現在的機會,以4-7%的租金回報輕松以租養息。房價和房租都能帶來可觀收入。


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